종부세 계산기 공동명의 단독 변경시 160만원 감면 핵심포인트

바뀐 종부세법으로 인해 주택을 소유하고 있는 사람들은 고민에 고민을 거듭하는 시기입니다. 2020년 개정된 종부세법에 의해 올해는 9월 16일부터 30일까지 종부세를 공동명의로 납부할 것인지 아니면 단독 명의로 납부할 것인지 결정해야 하기 때문입니다. 명의자의 연령과 주택 소유기간에 따라 크게는 수백만 원까지 차이가 생길 수 있어 꼼꼼하게 따져야 유리합니다. 

 

종부세는 소유한 토지와 주택에 대해 국가가 누진세를 적용하여 부과하는 세금입니다. 종합부동산 세법이지요.  사전적인 정의는 재산세의 하나일뿐이지만 실질적으로 주택이 자산의 대부분인 대다수의 우리나라 국민들에게는 가장 큰 세금 중 하나입니다.  그래서 바뀐 종부세에서 자부담을 낮추기 위해서는 요모조모 더 따져봐야 합니다.

 

종합부동산세법 개정안, 알아야 할 핵심 포인트

첫째, 1가구 1주택자의 공제액이 상향되었습니다. 지난 31일 국회에서 종부세 과세 기준을 9억 원에서 11억 원으로 상향 조정하는 내용이 가결되었습니다. 기존에는 상위 2%에 부과될 예정이었으나 협의에 의해 11억 원으로 조정되었습니다.

이 말은 공시가 11억원까지는 종부세를 내지 않아도 된다는 이야기입니다. 공시가 11억 원이면 일반 시세로는 약 15,16억 정도이니 가늠해보시면 됩니다. 

무엇보다 종부세법 개정안은 즉시 시행이라 올해부터 적용됩니다. 즉 올해 납부하는 종부세가 달라진다는 의미입니다.

 

둘째, 종부세법 개정안 중 일반 시민들이 파악해야 할 핵심 포인트는 1세대 1주택자는 기본 공제 6억 원에서 플러스 5억 원까지 해서 총 11억 원을 공제받습니다.  단, 부부 공동 명의일 경우 1인당 6억 원씩 계산되어 총 12억 원을 공제받을 수 있습니다.  이 경우 당연히 부부 공동명의가 도 유리합니다. 공동명의 승!

하지만, 늘 공동명의가 유리한 것은 당연히 아닙니다. 1세대 1주택 단독 명의자들에게는 공동명의는 해당되지 않는 여러 세액공제를 더 받을 수 있기 때문입니다. 즉 고령자 세액공제나 장기보유 세액공제가 1가구 1 주택 단독 명의자는 추가로 받을 수 있습니다. 그래서 내가 우리 집이 어떤 방식을 선택해야 더 세금을 줄일 수 있는지는 하나씩 따져봐야 합니다. 집집마다 기본적인 조건이 다르니까요.

 

셋째, 1 주택자인 부부 공동명의자들인 단독 명의자처럼 종부세를 내는 것이 더 유리할 경우 해당되는 사람들은  이를 선택, 신청해서 단독 명의자들처럼 종부세를 낼 수 있습니다.

 

즉, 내가 단독명의로 납부할 것인지 공동명의로 납부할 것인지를 판단하려면 일단 아래 2가지를 확인해보아야 합니다. 중요 포인트는 명의자의 연령과 주택을 보유한 기간입니다. 

 

현행 종부세법 기준, 고령자 세액공제는 아래와 같은 경우에 받을 수 있습니다.

첫째, 소유자가 만 60세 이상에서 만 65세 마민일 경우 20% 세액공제받을 수 있어요

둘째, 만 65세 이상 만 70세 미만이라면 30%까지 세액공제 가능합니다.

셋째, 만 70세 이상에 40%를 고령자 세액공제로 제공합니다.

 

40,50대 부부인 저희 집은 아파트 한 채고 단독 명의지만 사실 전혀 해당사항이 없습니다. 하지만 아파트 한 채를 소유하신 저희 부모님은 70대 80대이시기  때문에 혜택을 받을 수 있지요. 아무래도 위의 고령자 세액공제는 아파트 하나만 가지고 작은 연금 등으로 살아가시는 노인층들의 집값 상승으로 인한 세금폭탄의 고충을 헤아린 정책인 것 같긴 합니다만 어찌 되었건 어르신들께는 도움이 될 것 같습니다.

 

현행 종부세법 기준,  장기보유 세액공제 혜택은 아래의 경우 받을 수 있어요.

첫째, 5년 이상에서 10년 미만으로 집을 보유했을 경우 20% 감면받을 수 있어요.

둘째, 10년 이상 15년 미만은 40%

셋째, 15년 이상의 경우 50%를 세액공제받을 수 있습니다. 

 

단, 위 두 공제의 합산 한도는 총 80%입니다.

단독명의가 유리할까? 공동명의가 유리할까?  

정답은 각자의 상황에 따라 다릅니다.

하지만 전문가들의 위의 고령자 장기보유 세액공제로 인해 연령이 높으신 어르신들 층과 구입해서 오래 보유한 사람일수록 장기 보유 혜택이 크기 때문에 단독명의로 바꾸는 것이 좀 더 낫다고 권유합니다. 

종부세 계산기를 두드리기 전에 아래 예시를 참고하시면 좀 더 이해가 쉽습니다.

 

예시 1 

질문.

70세 남편과 66세 아내가 공시가 19억 원인 아파트를 16년간 공동 명의로 보유했습니다. 올해부터 단독 명의로 변경해서 내는 것이 더 나을까요? 아니면 그대로 공동명의로 납부하는 것이 나은지요? 들어오는 돈은 없는데 종부세 낼 생각에 마음이 갑갑합니다.

답변.

공동명의로 납부하면 종부세를 약 260만 원 납부해야 합니다. 

단독명의로 납부할 경우 명의는 반드시 남편분으로 하셔야 합니다. 아내분으로 명의로 하실 경우 66세이시기 때문에 고령자 세액공제로 30% 감면 가능하나 남편분 명의로 하실 경우 70세 이기 때문에 40%까지 감면되기 때문입니다. 

남편 단독명의로 바꾸어 납부할 경우 고령자 공제 40%와 15년 보유한 장기 보유 세액공제 50%까지 적용 가능합니다. 다만 공제 합산 한도는 80%라 결국 80%를 감면받아 종부세는 103만 원 납부하시면 됩니다.

 

즉, 같은 집이라도 이 경우에는 공동명의의 경우 약 260만 원, 단독명의로 바꿀 경우 약 100만 원이라 총 160만 원이나 세금을 줄일 수 있습니다. 꼭 나이 많은 분의 단독명의로 바꾸어야 유리한 경우입니다.  160만 원은 큰돈입니다. 잘 모르면 정말 160만 원이나 더 낼 수도 있습니다. 종부세 계산기로 꼭 따져보세요

 

예시 2

질문.

44세, 39세 부부가 공동명의로 공시가 14억 원 주택을 남편명의로 4년 보유하였습니다.  저희는 고령자랑 장기보유 세액감면을 전혀 못 받는 것 같은데 그대로 단독명의로 납부해도 될까요? 아니면 공동명의로 바꾸어야 할까요? 13,14억 미만의 경우 공동명의가 더 낫다고들 하는데, 종부세가 바뀌었다고 하니 헷갈립니다.

답변.

14억원 주택을 단독명의로 5년 미만 소유해 장기보유나 고령자 세금 감면 혜택은 받지 못하기 때문에 이 경우

단독명의 종부세는 약 120만 원입니다.  하지만 지분을 5대 5로 보유하는 공동명의로 바꿀 경우 종부세는 부부 모두 총합산 금액이 65만 원입니다.   종부세만 생각한다면 당연히 공동명의가 더 유리합니다.

 

결론 

결론적으로 각자의 처한 상황, 아파트 즉, 주택 보유기간과 소유자의 연령과 공시가에 따라 천차만별로 달라질 수 있으나 크게 보면 종부세의 경우

첫째, 공동명의자가 모두 60세 미만으로 젊고 주택 보유기간도 5년 이하로 짧은 대부분의 경우 공동명의 납부가 유리합니다. 위의 예시를 보면 더 확실합니다. 

둘째, 공동명의 소유자 중 단 1명이라도 65세 이상인 경우부터 단독명의가 유리할 수 있는 경우가 더 많아집니다. 또한 한 명이 60세 이상이고 주택 보유기간이 10년도 더 넘었다면 단독명의로 변경하시는 것이 대부분 더 유리합니다. 반드시 종부세 계산기로 한 번 더 확인해보세요.

셋째, 공시 가격이 비쌀수록 단독 명의 방식 납부가 유리한 경우가 대부분입니다.   전문가들은 대충 공시 가격이 약 13억 에서 14억 원을 넘을 경우 단독명의 방식이 더 유리할 것이라고 말합니다. 

 

하지만, 개별 상황이 조금씩 달라질 수 있으므로 반드시 홈텍스에서 개별 사항 입력 후 확인해보셔야 합니다.

 

공동명의자가 단독명의로 변경 신청하고 싶다면

기존까지 공동명의자로 납부했는데 올해부터 단독명의로 납부가 더 유리하다면 변경 신청을 해야 합니다. 이때 지분율이 더 높은 사람이 납세 의무자가 되며 반반일 경우 각자 선택하시면 됩니다. 

단독 납부 변경 신청은 두 곳에서 가능합니다.  홈텍스나 주소지 관할 세무서에서 변경 신청하시면 됩니다. 

 

종부세 계산기 어떻게 계산하나?

각자의 집안 사정에 따라 달라지는 종부세, 계산해보긴 해야 하는데 귀찮고 번거로울 수 있습니다. 하지만 내가 내야 할 세금이므로 11월 고지전에 확인해두는 것이 확실합니다. 국세청에서 일일이 알려주지 않기 때문에 반드시 체크해야 할 상이고요.  이때 홈택스 사이트의 '세금 모의계산'을 통해 미리 확인해볼 수 있습니다. 

'종합 부동산세 간이세액계산(2021년 귀속분'을 선택한 후 공시 가격과 생일, 취득일자를 넣으면 내가 내야 할 종부세를 미리 알 수 있습니다. 아울러 단독명의를 낼 때와 공동명의로 낼 때의 금액도 시뮬레이션해볼 수 있으니 반드시 확인해보세요. 위의 사례처럼 160만 원은 큰돈입니다. 저한테만 큰돈인건 아니지요?

 

설명해드린 종부세 계산방법은 아래 링크에 더 자세하게 정리해두었습니다. 하나하나 따라 해 보시면 됩니다.

국세청에서 미리 알아서 통보해주면 좋은데 그건 안되니 각자가 미리미리 반드시 체크해보세요. 내 돈이 훨씬 줄어들 수 있는 기회입니다. 종부세 계산기에 입력하시면 되서  따라하기는 매우 쉽습니다.

 

종합부동산세 홈택스에서 계산기로 확인하는 방법

종합부동산세 홈택스에서 계산기로 확인하는 방법